Vai trò của các nhà môi giới trong giai đoạn tiền vận hành của trung tâm

Sau khi đọc bài viết này, bạn sẽ tìm hiểu về vai trò của các nhà môi giới trong giai đoạn tiền vận hành của trung tâm thương mại.

Giai đoạn tiền vận hành - Vai trò của các nhà môi giới:

Một trung tâm mua sắm có thể mở sau 2-3 năm khởi động dự án - nhưng tiếp thị tương tự bắt đầu ngay khi bản vẽ và phân vùng chi tiết với chi tiết cho thuê hoặc mua hoàn toàn sẵn sàng. Một công ty ban đầu phải quyết định bán bao nhiêu và cho thuê và với mức giá nào.

Tỷ lệ mua hoàn toàn là kinh tế dựa trên giá trị tương lai của tài sản sau khi nó mở. Nhà phát triển có thể bán một số ít tài sản trong trung tâm thương mại cho các cá nhân hoặc công ty là nhà đầu tư sẽ không kinh doanh bán lẻ trực tiếp tại cơ sở (những người mua bất động sản với mức giá hiện tại để kiếm được từ ROI cao bằng cách cho người thuê thuê trong thời gian dài) hoặc cho các nhà đầu tư muốn mua bất động sản để kinh doanh bán lẻ hoặc cho các thương hiệu / nhà bán lẻ để họ bắt đầu hoạt động ngay khi trung tâm mua sắm sẵn sàng.

Đối với việc cho thuê, các thương hiệu hoặc doanh nhân đã ký kết hợp đồng giữa họ và nhà phát triển có tên là Thỏa thuận cho thuê thuê, sau đó được chuyển đổi thành Thỏa thuận cho thuê, một khi trung tâm thương mại mở.

Nó thường là một chính sách của công ty thúc đẩy quyết định bán so với cho thuê. Một công ty muốn trở thành nhà phát triển và kiếm tiền từ giá trị gia tăng cơ bản sẽ có xu hướng bán tài sản càng nhiều càng tốt trừ khi họ muốn kiếm được ROI tốt hơn trong dài hạn và cũng kiếm thêm thu nhập từ hoạt động của trung tâm mua sắm.

Bây giờ, tất nhiên một nhà phát triển phải hiểu thực tế liệu anh ta sẽ có một đội ngũ bán hàng hay dựa vào các nhà môi giới (có thể là các công ty chuyên gia như Knight Frank hoặc các cá nhân) hoặc cả hai. Chúng tôi luôn khuyên bạn nên có cả hai vì các nhà môi giới hiểu được nhịp đập của thị trường và cũng gần gũi hơn với nhóm khách hàng, do đó giảm thời gian đi tới thị trường.

Mặc dù một hình thức môi giới / chuyên gia được chỉ định, cũng chỉ cần chỉ định một vài người môi giới đã đăng ký được ủy quyền bán / cho thuê trung tâm mua sắm. Quá nhiều nhà môi giới có thể đẩy lãi suất xuống thông qua sự hình thành cartel và cũng có thể giao hàng được.

Một nhà phát triển thường trả tiền thuê nhà hàng tháng (bao gồm các giao dịch cho thuê) hoặc 2% giá trị bán cho nhà môi giới dưới dạng thù lao cho một giao dịch. Nhà phát triển thường chỉ định người môi giới chống lại một khoản phí nhỏ được sử dụng để quảng bá dự án và người môi giới thông qua quảng cáo in.

Các nhà môi giới cũng kiếm được thông qua khách hàng bằng cách tính phí cho họ theo cách tương tự như họ làm với các nhà phát triển.

Trong khi điều đó xảy ra, một nhóm bán hàng của công ty cũng phải nỗ lực tiếp cận khách hàng trực tiếp và chốt các giao dịch cho trung tâm mua sắm. Nhưng người ta thấy rằng tiếp thị trước khi mở bắt đầu trước khi ra mắt trung tâm mua sắm thực tế nhưng giao dịch thực tế hoặc hầu hết các hoạt động kinh doanh cho trung tâm thương mại hóa gần hơn với việc mở.

Ngay cả các thương hiệu cung cấp ý định của họ cho một phần của trung tâm mua sắm, họ chỉ đưa ra một lá thư về ý định đó và một số mã thông báo trước đó phải tuân theo thỏa thuận thực tế trước khi trung tâm mua sắm mở cửa. Điều này khiến nhà phát triển chịu áp lực phải cung cấp bất cứ điều gì đã được hứa trong giai đoạn đầu.

Một nhà môi giới chuyên nghiệp điển hình sẽ yêu cầu làm như sau:

Một nhà môi giới sẽ sử dụng những nỗ lực tốt nhất để hỗ trợ Chủ nhà / Nhà phát triển lập kế hoạch bố trí Dự án và tiếp thị và cho thuê Dự án, tất cả đều phù hợp với các mục tiêu tài chính của chủ nhà / nhà phát triển. Nhà môi giới sẽ sử dụng những nỗ lực tốt nhất của mình để cho thuê đầy đủ Dự án trong khoảng thời gian quy định.

Nghĩa vụ của Broker bao gồm, nhưng không giới hạn:

(i) Phục vụ Chủ nhà với tư cách là nhà tư vấn bán lẻ và cho thuê bằng cách tư vấn cho Chủ nhà và các kiến ​​trúc sư, nhà thiết kế, chuyên gia tư vấn và các đại lý khác liên quan đến bố cục và thiết kế của Dự án và triển vọng cho thuê của Dự án;

(ii) Chuẩn bị và đệ trình kịp thời cho Chủ nhà một kế hoạch bán hàng hoàn chỉnh cho toàn bộ Dự án, kế hoạch bán hàng nào sẽ được Chủ nhà chấp nhận theo quyết định của mình;

(iii) Sản xuất và đệ trình kịp thời cho Chủ nhà các tài liệu tiếp thị và quảng cáo cho thuê để cho thuê mặt bằng đối tượng sử dụng, các tài liệu tiếp thị và quảng cáo sẽ được Chủ nhà chấp nhận theo quyết định của mình;

(iv) Xác định và chào mời người thuê nhà tiềm năng và đàm phán (nhưng không đồng ý hoặc thực hiện) Đối tượng thuê với những người thuê nhà tiềm năng đó; và

(v) Các nhiệm vụ khác như chủ nhà yêu cầu một cách hợp lý (bao gồm tư vấn cho thuê nhà hàng tiềm năng) để hỗ trợ Chủ nhà đạt được mức giá cho thuê theo diện tích vuông, giá thuê phần trăm và phí bảo trì khu vực chung tại Dự án và đạt được mục tiêu của mình hoàn thành tất cả cho thuê của Dự án.

Người môi giới sẽ không, và không có thẩm quyền, thực hiện bất kỳ hợp đồng thuê hoặc thỏa thuận nào khác thay mặt cho chủ nhà hoặc bằng mọi cách phát sinh bất kỳ nghĩa vụ nào thay mặt, ràng buộc hoặc đưa ra bất kỳ đại diện hoặc bảo hành nào cho Chủ nhà.

Khi đàm phán bất kỳ hợp đồng thuê đối tượng nào, Nhà môi giới sẽ thông báo cho tất cả những người thuê nhà tiềm năng rằng Nhà môi giới không phải là đại lý của Chủ nhà và không có thẩm quyền thực tế hoặc rõ ràng để ràng buộc Chủ nhà với bất kỳ hợp đồng thuê, thỏa thuận hoặc nghĩa vụ nào khác, chỉ có thể xảy ra khi Chủ nhà thực hiện. của một chủ đề cho thuê bằng văn bản.