Khái niệm về người thuê nhà

Sau khi đọc bài viết này, bạn sẽ tìm hiểu về khái niệm hỗn hợp người thuê.

Hỗn hợp người thuê là "sự kết hợp của các yếu tố, bao gồm tỷ lệ không gian hoặc số lượng đơn vị bị chiếm bởi các loại dịch vụ / bán lẻ khác nhau, cũng như vị trí tương đối của người thuê trong trung tâm". Và một "hỗn hợp người thuê tốt" là một loạt các cửa hàng phối hợp với nhau để nâng cao hiệu suất của trung tâm và hoạt động thành công như các doanh nghiệp riêng lẻ.

Hơn nữa, 'Hợp đồng thuê nhà đề cập đến sự kết hợp giữa các cơ sở kinh doanh chiếm không gian trong trung tâm mua sắm để tạo thành một tập hợp tạo ra doanh số tối ưu, giá thuê, dịch vụ cho cộng đồng và khả năng tài chính của liên doanh trung tâm mua sắm'. Những mô tả của người thuê kết hợp tất cả nhấn mạnh mục tiêu cơ bản là tối đa hóa lợi nhuận của trung tâm mua sắm, và do đó được định hướng bởi các nhà đầu tư.

Chỉ có thứ ba đề cập đến chìa khóa để tối đa hóa lợi nhuận, đó là tối đa hóa doanh số, thông qua việc cung cấp dịch vụ tối ưu cho cộng đồng. Do đó, khái niệm thiết kế hỗn hợp khách thuê bao gồm việc cung cấp một loạt các hàng hóa và dịch vụ, được lựa chọn cẩn thận để thu hút dân số mua sắm lưu vực. Những dịch vụ này có thể bao gồm các nhà hàng và các cửa hàng thực phẩm khác, và ngày càng bao gồm các cơ sở giải trí như rạp chiếu phim.

Trong các cuộc thảo luận về hỗn hợp người thuê, việc cung cấp các loại hàng hóa khác nhau hầu như luôn được thay thế bằng một proxy, cụ thể là các loại nhà bán lẻ khác nhau, bằng cách phân loại hàng hóa được cung cấp. Phân loại tập trung vào các đặc điểm như giá cả và chất lượng, thu hút các nhóm lối sống khác nhau, mức độ dịch vụ, v.v.

So sánh hàng hóa:

So sánh hàng hóa được mua trong khoảng thời gian không thường xuyên, để sử dụng lâu dài, với sự phù hợp, chất lượng, giá cả và kiểu dáng là những yếu tố quan trọng trong lựa chọn của họ. Nhóm này được mô phỏng theo thời trang và giày dép, đồ trang sức, và các thiết bị và đồ nội thất đắt tiền hơn.

Lý do cho sự gia tăng doanh số khi so sánh hàng hóa các nhà bán lẻ gần nhau là điểm thu hút của họ đối với người mua hàng muốn so sánh hàng hóa tương tự trước khi mua hàng. Tầm quan trọng của việc so sánh mua sắm như một động lực để ghé thăm các trung tâm mua sắm, từ lâu đã được chuyển tiếp là một trong những lý do chính để thiết kế và quản lý hỗn hợp khách thuê.

Hai doanh nghiệp tương thích nằm gần nhau sẽ cho thấy sự gia tăng về khối lượng kinh doanh tỷ lệ thuận với tỷ lệ trao đổi khách hàng giữa họ, tỷ lệ nghịch với tỷ lệ khối lượng kinh doanh của cửa hàng lớn hơn so với cửa hàng nhỏ hơn và tỷ lệ thuận với tổng các tỷ lệ mua có chủ đích trên tổng số mua ở mỗi trong hai cửa hàng.

Do đó, khái niệm mua sắm so sánh được sử dụng trong quản lý hỗn hợp người thuê phải bao gồm không chỉ việc lựa chọn người thuê, mà cả vị trí tương đối của họ trong trung tâm.

Hàng tiện lợi:

Hàng hóa tiện lợi được mô tả là mua thường xuyên, do đó sự thuận tiện của địa điểm, lựa chọn và mua là rất quan trọng. Nhóm này bao gồm thực phẩm, báo và đồ uống, và thường được bán từ các cửa hàng địa phương và diễu hành, siêu thị và cửa hàng đơn vị, một số trong số đó nằm ở trung tâm mua sắm hàng đầu.

Mua sắm thuận tiện là quan trọng hơn trong các trung tâm mua sắm nhỏ hơn. Do đó, tầm quan trọng tương đối của sự thuận tiện và so sánh mua sắm trong thiết kế và quản lý hỗn hợp khách thuê do đó thay đổi tùy theo quy mô và tính chất của trung tâm mua sắm.

Người thuê nhà neo và người dùng không gian chính:

Thảo luận về cách các nhà phát triển và nhà đầu tư cho phép các trung tâm mua sắm và từ đó tạo ra hỗn hợp người thuê ban đầu, đồng ý rằng các thiết lập quan trọng ban đầu là dành cho một hoặc nhiều người thuê mỏ neo.

Các cửa hàng neo luôn luôn tương đối lớn và được đánh giá đầy đủ, cả về chất lượng, giá cả hoặc chức năng, là một điểm đến theo đúng nghĩa của nó. Các cửa hàng khác sẽ tập trung về nó và cung cấp lưu lượng mua sắm mà nó tạo ra. Sự lựa chọn của người thuê mỏ neo xác định người dùng không gian chính (MSU) nào có thể bị thu hút vào phạm vi đơn vị kích thước cao nhất tiếp theo.

Chúng thường nhỏ hơn cửa hàng neo và một số có thể có đủ sức hấp dẫn đối với người mua hàng là điểm đến, nhưng nhiều người sẽ chỉ hoạt động như một phần của cụm so sánh hoặc cụm tiện lợi.

Neo và MSU vệ tinh của nó cùng nhau xác định sự hấp dẫn của trung tâm đối với nhiều nhà bán lẻ khác cần thiết để tạo ra đầy đủ các mặt hàng so sánh và / hoặc hàng hóa tiện lợi, có thể tối đa hóa sự hấp dẫn của trung tâm đối với lưu vực mua sắm. Do đó, sự lựa chọn của người thuê mỏ neo là rất quan trọng đối với sự thành công của việc hoàn thành thiết kế hỗn hợp của người thuê nhà. Vị trí của neo trong trung tâm tạo ra dòng chảy cho người đi bộ.

Bằng cách quản lý cẩn thận, những điều này có thể được xử lý để tối đa hóa tiềm năng bán hàng và do đó thu nhập cho thuê từ không gian sàn có sẵn, cung cấp các mục tiêu thu hút người mua sắm đến tất cả các khu vực của trung tâm.