Kiểm soát trang web và mua lại để phát triển trung tâm mua sắm

Sau khi đọc bài viết này, bạn sẽ tìm hiểu về kiểm soát và mua lại trang web cho trung tâm mua sắm.

Kiểm soát và mua lại trang web:

Khi chúng tôi đã chọn một trang web tiềm năng cho dự án phát triển của mình, chúng tôi phải điều tra các vấn đề liên quan đến việc có được và giành quyền kiểm soát trang web đó. Kiểm soát trang web là thành phần quan trọng và thường là trở ngại khó khăn nhất để phát triển thương mại. Trước khi có được quyền kiểm soát trang web, chúng tôi phải điều tra một số trường hợp nhất định bằng cách thực hiện chương trình thẩm định của bạn .

Sự tích cực liên quan đến các quy trình khác nhau phải được thực hiện trước khi bắt đầu phát triển dự án, chẳng hạn như giải phóng mặt bằng, dự toán chi phí, thử nghiệm môi trường và phân tích thị trường.

Các phần trong thành phần Kiểm soát và Mua lại Trang web của hướng dẫn được chia thành:

(1) Các bước cần thực hiện trước khi kiểm soát trang web và

(2) Có được kiểm soát trang web.

Các bước cần thực hiện trước khi Kiểm soát Trang web:

Chúng bao gồm các bước chúng ta nên thực hiện trước khi giành quyền kiểm soát trang web, bao gồm: thu thập thông tin và tổ chức, tìm chủ sở hữu và các thuộc tính quan trọng khác, đánh giá chi phí sở hữu, kiểm tra và chứng nhận môi trường và điều tra các ràng buộc vật lý của trang web.

Lấy quyền kiểm soát trang web:

Chúng bao gồm về quá trình làm thế nào để có được quyền kiểm soát địa điểm của cả Chính phủ - và đất thuộc sở hữu tư nhân. Đây là nhiều hơn một công việc thủ tục và không phải là một phần của công việc quản lý trung tâm mua sắm chính thống.

Thu thập thông tin ban đầu - Bản đồ để hiển thị thông tin:

Một loạt các bản đồ khác nhau rất hữu ích trong quá trình thu thập trang web, vừa là nguồn thông tin vừa để hiển thị, sắp xếp và phân tích thông tin bạn đã thu thập. Sẽ rất hữu ích khi bắt đầu với Sơ đồ cơ sở trang, sẽ là bản đồ cơ bản để chúng tôi có thể thêm các thông tin khác.

Do đó, nó sẽ hiển thị các thông tin cần thiết tối thiểu như số lô, địa chỉ, đường lô, kích thước và tên đường. Bản đồ cũng nên được sử dụng để mở rộng và hiển thị diện tích lớn hơn xung quanh trang web trong trường hợp mở rộng dự án trong tương lai.

Các bước để tạo Bản đồ cơ sở trang web được nêu dưới đây:

1. Lấy bản đồ bản đồ từ Sở Thành phố và sử dụng bản đồ này làm mẫu cơ bản.

2. Có được thông tin địa chỉ sơ bộ và hiểu đó là một trong những điều sau đây (Chúng ta hãy nói về một thuộc tính của ba lô): ba thuộc tính riêng biệt với ba địa chỉ riêng biệt, hai thuộc tính riêng biệt hoặc một thuộc tính.

Xác định quyền sở hữu và thông tin quan trọng khác:

Bước đầu tiên trong việc có được một trang web là xác định các thuộc tính cơ bản của tài sản, chẳng hạn như quyền sở hữu hiện tại, quy mô lô và giá trị được đánh giá. Ví dụ, thông tin sở hữu rất quan trọng vì chúng tôi sẽ cần liên hệ với chủ sở hữu và đàm phán đề nghị mua tài sản.

Cách xác định chủ sở hữu:

Sổ đăng ký chứng thư thu thập, duy trì và phân phối thông tin về quyền sở hữu hiện tại và quá khứ của một tài sản. Người nộp thuế và chủ sở hữu của tài sản không nhất thiết phải là cùng một người. Nếu bạn quan tâm đến việc mua bất động sản, bạn cần liên hệ với chủ sở hữu tài sản (tức là người giữ chứng thư đối với tài sản đó).

Cơ sở dữ liệu Đăng ký Chứng thư chứa các mẩu thông tin sau:

1. Tên của người mua và người bán.

2. Loại chứng thư, ví dụ, chứng thư bỏ yêu cầu.

3. Chuỗi tiêu đề dẫn đến chủ sở hữu hiện tại - tất cả các giao dịch chuyển nhượng tài sản cho chủ sở hữu hiện tại.

4. Số tiền chuyển nhượng - giá bán của tài sản.

5. Thế chấp và các vướng mắc khác.

6. Lô, tự do và số trang của chứng thư mới nhất - mô tả pháp lý của tài sản.

Đánh giá chi phí sở hữu thực sự:

Trước khi có được một trang web, cần phải điều tra một số chi phí nhất định ngoài giá trị thị trường của tài sản. Chi phí sở hữu bao gồm thuế ngược, hóa đơn nước, số lượng chủ sở hữu khác nhau và chi phí nắm giữ. Chúng tôi phải đánh giá chi phí sở hữu trước khi bắt đầu quá trình kiểm soát trang web.

Tìm kiếm tiêu đề:

Khi thực sự mua tài sản, một công ty quyền sở hữu phải được sử dụng để nghiên cứu đầy đủ về quyền sở hữu tài sản và để đảm bảo quyền sở hữu.

Hóa đơn nước / điện trở lại:

Liên hệ với Sở Điện & Nước Thành phố để xác định xem tài sản bạn quan tâm có mua hóa đơn nước chưa thanh toán hay không.

Số lượng chủ sở hữu khác nhau:

Có được một trang web thuộc sở hữu của nhiều cá nhân sẽ liên quan đến việc liên hệ và đàm phán với nhiều người hơn, điều này có thể làm tăng chi phí và yêu cầu về thời gian. Ngoài ra, số lượng chủ sở hữu càng nhiều, cơ hội mà một hoặc nhiều chủ sở hữu tài sản sẽ nắm giữ với giá cao hơn.

Moi lên:

Chi phí khai quật rất khó dự đoán bởi vì chúng liên quan đến các mảnh vỡ được giấu dưới lòng đất và phụ thuộc rất nhiều vào các kế hoạch trang web có thể chưa được biết khi bắt đầu quá trình phát triển.

Giữ chi phí:

Chi phí nắm giữ là các chi phí như thuế, bảo mật, bảo trì và bảo hiểm mà chúng ta phải trả cho tài sản trong khi phần còn lại của dự án được đặt cùng nhau.

Điều tra các ràng buộc vật lý của một trang web:

Trước khi có được một trang web, chúng tôi phải điều tra mọi ràng buộc vật lý của trang web đó để xác định xem:

(1) Trang web phù hợp với sự phát triển của chúng tôi và

(2) Việc sửa đổi bất kỳ ràng buộc vật lý nào (nếu có thể) sẽ bị cấm chi phí.

Điều tra những vấn đề này là một phần của sự siêng năng của chúng tôi; thiếu nghiên cứu kỹ lưỡng có thể cản trở hoặc thậm chí ngăn cản sự phát triển của bạn.

Phân vùng:

Phân vùng rất quan trọng để điều tra vì nó xác định những hoạt động nào có thể được thực hiện trên một tài sản, kích thước của các cấu trúc và nơi các cấu trúc có thể được đặt. Hơn nữa, nếu hoạt động bạn định thực hiện đối với tài sản đó mâu thuẫn với quy hoạch hiện tại, bạn phải xem xét liệu bạn có muốn theo đuổi thay đổi quy hoạch hay không.

Sự thay thế:

Việc nới lỏng cho phép chủ sở hữu quyền sử dụng tài sản mà việc nới lỏng được đặt cho một mục đích cụ thể. Một hình thức phổ biến của việc nới lỏng là quyền ưu tiên (quyền vượt qua vùng đất của người khác).

Đường dây tiện ích:

Khi một dự án bao gồm các đường phố hoặc hẻm công cộng, các tiện ích ngầm và trên cao chạy dưới hoặc trên các khu vực này cần được xác định và trong một số trường hợp được di dời.

Đóng cửa đường và hẻm:

Các dự án phát triển thường yêu cầu đóng cửa đường phố và hẻm. Ví dụ, các nhà phát triển có thể muốn đóng một con hẻm để hợp nhất tài sản để phát triển; hoặc cộng đồng có thể muốn đóng cửa các con hẻm để cải thiện an ninh của khu phố của họ.

Cấu trúc hiện có:

Trước khi có được một trang web, bạn nên điều tra xem các trang web đó có bất kỳ cấu trúc hiện có nào cần phá hủy hoặc phục hồi hay không. Với các mối quan tâm về môi trường và chi phí xây dựng, việc phá hủy và cải tạo các cấu trúc hiện tại có thể rất tốn kém và do đó nên được điều tra trước khi mua một trang web.

Kiểm tra và chứng nhận môi trường:

Là một phần của sự siêng năng của bạn, phải tuân theo các thủ tục kiểm tra và chứng nhận môi trường nhất định trước khi có được đất. Nếu bạn đang mua đất thuộc sở hữu thành phố, việc kiểm tra môi trường sẽ bắt đầu ngay khi bạn có quyền nhập cảnh.

Nói chung sau đây sẽ được điều tra theo:

1. Bảo vệ tài nguyên nước.

2. Kiểm soát ô nhiễm không khí.

3. Hỗ trợ không khí sạch cho doanh nghiệp nhỏ.

4. Quản lý chất thải nguy hại.

5. Quản lý chất thải rắn.

6. Phản ứng môi trường, như đã sửa đổi.

7. Quy định bể chứa ngầm, không được cung cấp.

8. Rò rỉ hầm chứa, không được trang bị.

9. Bảo đảm tài chính bể chứa ngầm, không được cung cấp.

Lý do kiểm tra môi trường:

Trước khi có được một trang web, một số thủ tục kiểm tra và chứng nhận là cần thiết để:

(1) Đánh giá việc sử dụng trước đây của trang web,

(2) Xác định xem có bất kỳ hành động khắc phục nào (nghĩa là dọn sạch) sẽ được yêu cầu không, và

(3) Để bảo vệ bản thân khỏi trách nhiệm đối với các chi phí làm sạch ô nhiễm.

Chúng tôi phải thuê các chuyên gia có trình độ để thực hiện thử nghiệm môi trường. Sau đây thảo luận về các loại thử nghiệm môi trường điển hình mà bạn có thể cần phải tiến hành, tiếp theo là lời khuyên về việc thuê các chuyên gia tư vấn môi trường.

Đánh giá địa điểm môi trường:

Đánh giá trang web môi trường (ESA) là một nghiên cứu thường được thực hiện như một phần của giao dịch bất động sản, chẳng hạn như bán hoặc tái cấp vốn của một tài sản. Một ESA kỹ lưỡng sẽ xác định xem địa điểm đó có phải là cơ sở của hay không. Một cơ sở có nghĩa là bất kỳ khu vực, địa điểm hoặc tài sản nào có chất độc hại vượt quá nồng độ cho phép đối với mức độ tiếp xúc của con người. Một ESA thường bao gồm hai giai đoạn thử nghiệm Giai đoạn I và Giai đoạn II.

Giai đoạn I - Đánh giá địa điểm môi trường:

Sự miêu tả:

Thử nghiệm giai đoạn I là đánh giá sử dụng đất của địa điểm theo thời gian và không liên quan đến thử nghiệm xâm nhập (ví dụ: thu thập mẫu đất hoặc nước).

Giai đoạn I thường bao gồm các yếu tố sau:

1. Mô tả trang web.

2. Kiểm tra công trường.

3. Nghiên cứu về việc sử dụng trong quá khứ và những người liền kề với nó, bao gồm cả chủ sở hữu trước đây của trang web trong 30, 40 năm trở lên.

4. Lịch sử quy định của trang web, ví dụ, giấy phép phải được cấp nếu một số hóa chất độc hại được lưu trữ hoặc sử dụng trên trang web.

5. Nghiên cứu các nguồn ô nhiễm trong vùng lân cận.

Giai đoạn II - Đánh giá địa điểm môi trường:

Sự miêu tả:

Một nghiên cứu ở Giai đoạn II có thể thực hiện theo Giai đoạn I (mặc dù không phải tất cả các địa điểm trải qua giai đoạn I đều yêu cầu Giai đoạn II) và có thể bao gồm cả đánh giá thông tin lịch sử cũng như thu thập mẫu và đánh giá địa điểm. Thử nghiệm giai đoạn II tiếp tục điều tra các mối quan tâm được tìm thấy trong Giai đoạn I.

Thật là một giai đoạn II liên quan. Giai đoạn II có thể bao gồm thu thập các mẫu đất và nước riêng biệt trên một khu vực, xác định các chất gây ô nhiễm tiềm năng và xây dựng kế hoạch làm việc chính thức để đánh giá tài sản.

Điều này có thể bao gồm một bảng thời gian để điều tra mức độ ô nhiễm trên trang web, chi phí có thể liên quan đến việc loại bỏ và xử lý bất kỳ chất gây ô nhiễm nào và lịch trình hoàn thành việc làm sạch cuối cùng.