Chính sách quản lý hỗn hợp thuê nhà

Sau khi đọc bài viết này, bạn sẽ tìm hiểu về các chính sách để quản lý hỗn hợp người thuê.

Xác định nơi ở trong hệ thống phân cấp sở hữu và quản lý đặt trách nhiệm cho chính sách hỗn hợp của người thuê. Trung bình, các nhà quản lý và nhà đầu tư tài sản nội bộ có ảnh hưởng nhiều hơn so với thuê ngoài

quản lý tài sản, cho phép đại lý và tư vấn nghiên cứu.

Các nhà quản lý trung tâm mua sắm có ảnh hưởng ít hơn so với các nhà tư vấn nghiên cứu và các nhà bán lẻ chính và người thuê mỏ neo thấp nhất trong hệ thống phân cấp. Cũng cần lưu ý rằng người thuê mỏ neo cũng ảnh hưởng đến các quyết định kết hợp thuê nhà ở mức độ lớn hơn.

Điều quan trọng nữa là phải có chính sách hỗn hợp người thuê 'chính thức' thay vì các tài liệu không chính thức, dẫn đến các quyết định không hạn chế bị áp lực và bảo vệ như nhau ngay cả khi trung tâm mua sắm thất bại vì có hướng dẫn để đo lường như nhau. Hỗn hợp người thuê nên được xem xét liên tục để chẩn đoán các vấn đề và cho phép quản lý chủ động để duy trì khả năng cạnh tranh của trung tâm.

Sự thành công của bất kỳ trung tâm mua sắm nào phụ thuộc vào hỗn hợp người thuê ban đầu, bị chi phối bởi sự lựa chọn của người thuê mỏ neo. Vị trí của trung tâm liên quan đến cạnh tranh, sức hấp dẫn của nó đối với người mua hàng và tiềm năng vẽ bảo trợ lặp lại đều bị ảnh hưởng mạnh mẽ bởi sự pha trộn của người thuê.

Bán lẻ ở Ấn Độ đang trải qua những thay đổi đáng kể, đây là một thách thức đối với các nhà quản lý tài sản bán lẻ và có tiềm năng khiến cho sự pha trộn ở nhiều trung tâm trở nên lỗi thời. Ngày nay, trong phần lớn các trường hợp, chính sách là phác thảo không chính thức và không được cung cấp. Điều thú vị là các nhà quản lý tài sản cảm thấy có thể đánh giá sự thành công của chính sách hỗn hợp người thuê của họ, mặc dù bản chất mơ hồ của nó.

Tầm quan trọng của việc duy trì các cửa hàng neo được các nhà quản lý tài sản thừa nhận, vì nó có trong tài liệu. Tối đa hóa thu nhập trong ngắn hạn dường như được cân bằng với nhu cầu lập kế hoạch hỗn hợp người thuê sẽ thêm vào giá trị tài sản trong trung và dài hạn.

Quản lý dòng chảy của người đi bộ được coi là mục tiêu chính khi định vị các nhà bán lẻ trong trung tâm và các cân nhắc liên quan đến các cụm so sánh, lối sống và hàng hóa dường như được coi là ít quan trọng hơn, có lẽ vì chúng được quản lý tự động bởi các lựa chọn của nhà bán lẻ với giá cả phải chăng và sân phù hợp.

Chỉ số doanh thu và chi tiết doanh thu cho thuê được sử dụng để theo dõi sự thành công của chính sách hỗn hợp người thuê. Một số nhà quản lý tài sản có thể chủ động hơn, tỷ lệ người thuê mua, hợp nhất các đơn vị, người thuê nhà di chuyển và điều khoản phá vỡ của chủ nhà cho thấy rằng nhiều người đang điều chỉnh mạnh mẽ hỗn hợp người thuê của họ để đáp ứng với thay đổi hoàn cảnh bán lẻ.

Các trở ngại chính được coi là kích thước đơn vị không phù hợp, thiếu các đơn vị trống và cho thuê dài. Thiếu đầu tư và quản lý chủ động không được coi là một vấn đề, mặc dù có thể cho rằng sự kết hợp của cả hai có thể vượt qua những trở ngại nhận thức.

Không thể xác định được từ nghiên cứu này mức độ mà các nhà quản lý tài sản đang thành công trong việc quản lý hỗn hợp người thuê trong thời kỳ thay đổi nhanh chóng và đáng kể trong bán lẻ. Các phương pháp tiêu thụ tài nguyên có thể không được coi là một khoản đầu tư đáng giá khi tiềm năng tăng giá trị bị giới hạn bởi quy mô và lưu vực.

Trung tâm mua sắm là sự kết hợp của nhiều nhà bán lẻ và nhà cung cấp dịch vụ thương mại khác nhau trong một tòa nhà được quy hoạch, thiết kế và quản lý tốt hoặc một nhóm các tòa nhà như một đơn vị. Định nghĩa này cho thấy sự tích tụ của các hoạt động bán lẻ / dịch vụ trong một trung tâm mua sắm được lên kế hoạch tốt và được kiểm soát chặt chẽ bởi người quản lý / điều hành trung tâm.

Do đó, các lực lượng tương tác giữa những người thuê, đó là các bên ngoài liên cửa hàng, có thể được nội bộ hóa / quản lý để tối đa hóa lợi nhuận cho toàn bộ trung tâm mua sắm. Cụm nhà cung cấp dịch vụ và bán lẻ trong các trung tâm mua sắm này được gọi là "tổ hợp khách thuê". Sự đa dạng của các danh mục bán lẻ / dịch vụ và thương hiệu là kết quả của hỗn hợp nhiều khách thuê khác nhau.

Một trung tâm mua sắm khu vực thường chứa hơn 100 đơn vị bán lẻ; do đó, sự sắp xếp hỗn hợp khách thuê có thể có của các danh mục bán lẻ / dịch vụ và thương hiệu là gần như vô hạn. Vì mỗi hỗn hợp khách thuê có thể đóng góp đặc biệt cho hình ảnh của trung tâm mua sắm, làm thế nào chúng ta có thể xác định được một hỗn hợp người thuê nhà lý tưởng, hay cân bằng đối với một trung tâm mua sắm nhất định?

Hơn nữa, hỗn hợp khách thuê không phải là một điều kiện tĩnh: thị trường thay đổi theo thời gian, cũng như sở thích của khách hàng và xu hướng thời trang. Do đó, ngay cả điều kiện lý tưởng của người Viking đã đạt được trong một mùa hoặc giai đoạn có thể không phù hợp cho lần tiếp theo. Bên cạnh đó, ngành bán lẻ gần như là một thị trường cạnh tranh hoàn hảo; do đó, hành động của các đối thủ cạnh tranh luôn ảnh hưởng đáng kể đến các chiến lược tiếp thị.

Do đó, các nhà quản lý / điều hành trung tâm phải điều chỉnh hỗn hợp người thuê của họ liên tục để theo kịp xu hướng thị trường. Trong những trường hợp này, không có gì đáng ngạc nhiên khi thấy rằng một hỗn hợp người thuê lý tưởng có thể là một câu đố cho các nhà quản lý / điều hành trung tâm.

Một tổ hợp khách thuê tốt bao gồm nhiều nhà cung cấp dịch vụ / bán lẻ tương thích (hoặc bổ sung) và phân bổ không gian hiệu quả (cả quy mô và số lượng) và vị trí người thuê phù hợp khuyến khích trao đổi khách hàng và hoạt động bán lẻ.

Trong một viễn cảnh rộng hơn, nó cũng nên bao gồm đủ các cơ sở và dịch vụ công cộng, cả về chất lượng và số lượng yêu cầu. Các yếu tố cần thiết giúp nâng cao chất lượng môi trường mua sắm của một trung tâm, đáp ứng nhu cầu của người mua hàng, như hàng hóa và dịch vụ, sự tiện lợi, hứng thú và tiện nghi, là tất cả các yếu tố của một hỗn hợp khách thuê lý tưởng.