Làm thế nào để quản lý hỗn hợp thuê nhà bán lẻ?

Bài viết sau đây sẽ hướng dẫn bạn cách quản lý hỗn hợp người thuê bán lẻ.

Các định dạng bán lẻ liên tục thay đổi và có thể được dự kiến ​​sẽ làm như vậy với tốc độ tăng tốc với sự tăng trưởng của bán lẻ qua internet và truyền hình tương tác. Một tổ hợp người thuê thành công cần phải đáp ứng với những thay đổi như vậy đòi hỏi phải theo dõi, đánh giá và hành động liên tục trên một phần của người quản lý.

Có ba lý do cho sự khó khăn gia tăng trong việc duy trì hỗn hợp người thuê thành công. Đầu tiên là sự cạnh tranh ngày càng cao giữa các trung tâm phát sinh từ sự gia tăng của họ và tính di động cao hơn của người tiêu dùng. Điều này đã tạo ra áp lực cho sự khác biệt giữa các trung tâm bằng phương thức trộn khách thuê.

Thứ hai là một thị trường bán lẻ khó khăn, một vấn đề về chu kỳ kinh doanh khi thị trường bán lẻ giảm và tăng dẫn đến nhu cầu không gian của các nhà bán lẻ giảm và giảm sự linh hoạt của chủ nhà trong việc quản lý hỗn hợp khách thuê.

Vấn đề thứ ba là thay đổi nhân khẩu học, thời trang và nhu cầu của người tiêu dùng, dẫn đến sự suy giảm của một số nhà bán lẻ cũ và sự mở rộng nhanh chóng của những người mới, thường với các yêu cầu không gian khác nhau.

Nhà đầu tư / nhà phát triển có thể lôi kéo một đại lý quản lý, người này lần lượt có thể chỉ định một người quản lý trung tâm trang web là điểm liên lạc hàng ngày với người bán lẻ. Tất cả ba lớp, và có khả năng là các lớp khác, có liên quan đến một mức độ lớn hơn hoặc ít hơn trong việc quản lý hỗn hợp người thuê.

Điều kiện tiên quyết để quản lý thành công hỗn hợp người thuê bán lẻ ở bất kỳ trung tâm nào là theo dõi hiệu suất của nó, đó là mức lợi nhuận mà các nhà bán lẻ đạt được với hàm ý về thu nhập cho thuê và giá trị vốn của trung tâm. Việc theo dõi liên tục hiệu suất bán hàng, cạnh tranh và nhân khẩu học cho mục đích này.

Liên lạc người quản lý người thuê liên tục cho phép người trước hiểu được nhu cầu kinh doanh của người sau. Chỉ số rõ ràng nhất về nhu cầu thay đổi hỗn hợp của người thuê là sự thất bại của một nhà bán lẻ. Điều này có thể dẫn đến một vị trí tuyển dụng bất ngờ và yêu cầu chuyển nhượng hoặc cho thuê lại.

Trong một thị trường bán lẻ mạnh, chủ nhà có thể sẽ được hưởng lợi từ việc cho phép một đơn vị trống và không quan tâm đến việc giữ một nhà bán lẻ mà việc kinh doanh không phát triển mạnh. Tuy nhiên, trong một thị trường yếu kém, chủ nhà có thể bảo vệ dòng thu nhập của mình bằng cách thực thi giao ước của nhà bán lẻ để trả tiền thuê nhà cho đến khi kết thúc hợp đồng thuê.

Hỗn hợp người thuê thường thay đổi tăng dần theo vòng đời của một trung tâm để đáp ứng các vị trí tuyển dụng khi thanh lý, chấm dứt hợp đồng thuê, theo thỏa thuận với chủ nhà hoặc theo sự phân công. Mỗi vị trí tuyển dụng là cơ hội để chủ nhà sửa đổi hỗn hợp người thuê trong các ràng buộc của thị trường và đặc điểm của đơn vị trống.

Chủ nhà và các đại lý của họ phải phát triển các công cụ quản lý để đối phó với các trường hợp này. Các hợp đồng cho thuê bán lẻ thường bao gồm các điều khoản đòi hỏi sự chấp thuận của chủ nhà trước khi cho thuê có thể được chỉ định hoặc cho thuê lại và một điều khoản người dùng hạn chế các loại hàng hóa có thể được bán.

Các giao ước của những người thuê nhà này là phương tiện chính của chủ nhà để kiểm soát các nhà bán lẻ buôn bán ở trung tâm và sự pha trộn của hàng hóa được cung cấp. Hợp đồng thuê trong các trường hợp này có một điều khoản cho phép thay đổi sử dụng nhưng không, vì những mục đích như chủ nhà có thể phản đối một cách hợp lý với lý do quản lý bất động sản tốt.

Quản lý chủ động của hỗn hợp khách thuê là cần thiết, thay vì dựa vào các thay đổi bắt nguồn từ nhà bán lẻ. Điều này có thể liên quan đến các cuộc đàm phán để từ bỏ hợp đồng thuê có thể liên quan đến một khoản thanh toán cho nhà bán lẻ.

Triệt để hơn, một trung tâm có thể được tân trang lại toàn bộ hoặc một phần và hỗn hợp người thuê được định vị lại theo hướng thay đổi nhân khẩu học hoặc môi trường cạnh tranh. Điều này cũng có thể liên quan đến việc sáp nhập hoặc phân chia các đơn vị để đáp ứng các yêu cầu bán lẻ mới.

Thông thường, cài đặt sẽ có giá thuê thị trường, nhưng các trường hợp ưu đãi cao hơn sẽ được tha thứ để đạt được kết hợp khách thuê mong muốn. Sự phát triển dần dần của hỗn hợp khách thuê, vì người mua sắm không ổn định vì không ổn định hoặc không tìm được nhà bán lẻ mà họ mong đợi trong một trung tâm cụ thể.

Thực hành cho thuê:

An ninh thu nhập được ưa chuộng và điều này đạt được sau hai mươi hoặc hai mươi lăm năm cho các công ty mạnh. Trong bối cảnh các trung tâm mua sắm, điều này có nghĩa là cho thuê lâu dài hoặc nhiều công ty bán lẻ quốc gia. Trong thời kỳ suy thoái tài sản, và sự thay đổi tiếp theo trong thực tiễn kinh doanh văn phòng, các hợp đồng thuê ngắn hạn trở nên chấp nhận được đối với các nhà đầu tư trong lĩnh vực văn phòng và sở hữu công nghiệp.

Ý tưởng cũng được chấp nhận rằng việc tăng tốc độ lỗi thời chức năng dễ dàng được khắc phục hơn khi chủ nhà sử dụng hợp đồng thuê ngắn hơn, cho phép họ lấy lại quyền kiểm soát tòa nhà thường xuyên hơn. Tuy nhiên, các nhà bán lẻ yêu cầu bảo mật ít nhất năm năm để loại bỏ các chi phí đôi khi rất lớn của việc lắp đặt đơn vị của họ, do đó có giới hạn thấp hơn về thời gian thuê có thể chấp nhận được.

Luôn có sự cân bằng giữa sự linh hoạt có thể được cung cấp bởi các hợp đồng thuê ngắn hạn và mong muốn có một dòng thu nhập được bảo đảm tốt trong tương lai, làm nền tảng cho giá trị của trung tâm như một tài sản tài chính.